张丙亮

Menu

公寓&住宅,投资怎么选?

公寓作为相对特殊的一种房产,在其投资和使用方面,相对于住宅来说,都存在较大的差异。针对住宅、公寓的买卖、租赁,笔者通过淘公寓数据行情监测记录及中国房地产协会部分数据,统计了2017年4月至2018年3月期间,临沂市585个住宅小区共计8.3万套次,以及41个公寓(含办公,以下略)项目共计770套次的成交数据。

 

一、地段

笔者认为,就目前临沂市场为例,无路投资商业房产还是住宅,其年化收益率大都高于一般的理财产品。商业房产主要以商铺、写字楼、公寓等最为常见,以公寓为例,基本回报率大在年5%~8%(未计算买卖溢价收益),高于一般理财产品,而且风险可控性强(毕竟固定资产)。以兰山区项目举例说明,1元/日/㎡的公寓,精装修基本成交价格在6500元/㎡左右,回报收益率(1*365/6500)约为5.6%。而住宅的话,两居室80平米的精装房(带家具) 基本月租金在1500-1700左右,租金水平0.67元/日㎡,以人民广场周边售价6500元计,加每平米800元装修预算,回报收益率(0.67*365/7300)约为3.35%。

 

二、价值

但即使是同一地段,对于公寓和住宅来说,对其价格涨幅的影响也是不同的。依据临沂住宅房价检测数据显示,临沂住宅价格自2017年4月至2018年3月,平均单价为5989元/㎡,在5000-5500元/㎡中的占11.98%,供给价格上涨666元,上涨幅度为12.51%。而同一时期的公寓平均单价为6,723元/㎡,其中5000-5500元/㎡中的占16.33%,供给价格上涨990元,上涨幅度为17.27%。

由数据可见,在过去一年中,住宅价格涨幅略低于公寓涨幅,这一结果与笔者的猜测结果相反,但考虑到在2018年1-3月住宅价格涨势有所下降,并且目前临沂市公寓项目相对于住宅项目总体数量级差异较大,可以预见的是,以长周期来看,住宅的价格涨幅仍将会得以提高,以至于最终超过公寓价格涨幅。

售价
时间(年-月) 住宅价格(元/㎡) 公寓价格(元/㎡)
2018-03 5989 6723
2018-02 5864 6419
2018-01 5829 6613
2017-12 5902 6841
2017-11 5894 6381
2017-10 5782 6511
2017-09 5684 6658
2017-08 5628 6359
2017-07 5615 5660
2017-06 5571 5972
2017-05 5557 5950
2017-04 5323 5733

 

三、租金

在2017年4月至2018年3月这一时期内,临沂市住宅的租金水平,仅4月、9月有上浮波动(推测为离、就职造成的租房高峰期),其他时间内租金由12.93元/月/㎡下降至12.38元/月/㎡,涨幅0.77%无明显上涨趋势,年平均日租金水平仅为0.41元/天/㎡。

而在此时期内,临沂市公寓的租金水平,除同样4月、9月有上浮波动,其他时间内租金由30.18元/月/㎡上涨至33.43元/月/㎡,涨幅9.72%,有明显上涨趋势,年平均日租金水平为1.11元/日/㎡。

从数据来看,与笔者预期较为吻合。公寓租金收益明显高于住宅租金收益。

租金
时间(年-月) 住宅(元/日/㎡) 公寓(元/日/㎡)
2018-03 0.413 1.114
2018-02 0.415 1.093
2018-01 0.405 1.078
2017-12 0.397 1.077
2017-11 0.420 1.102
2017-10 0.424 1.022
2017-09 0.485 0.922
2017-08 0.400 1.002
2017-07 0.418 0.987
2017-06 0.426 0.948
2017-05 0.431 0.918
2017-04 0.468 1.006

 

四、面积

笔者认为,造成住宅年平均日租金水平较为低下的主要因素有二:一是临沂市目前房屋租赁市场上破、旧房屋体量过大,拉低了整体租金水平;二是在装修水平相近的情况下,住宅较公寓的租金水平高出程度有限,但面积通常是公寓两倍以上,拉低了单位面积的租金水平。

其中第二个因素,在公寓产品中的体现就是,大面积公寓与小面积公寓的年租金投资回报率。

以北城新区较为极端的某广场公寓楼为例,业主所购公寓可由某商家进行托管,以47㎡、80㎡两个面积(取整)户型为例,精装配置售价约7700元/㎡,运营商给予的月租金分别是1200元、1500元,即47㎡户型公寓所得租金水平为1200/47/30天=0.85(元/天/㎡),年租金投资回报率为4.03%;而80㎡户型公寓所得租金水平为1500/80/30天=0.625(元/天/㎡),年租金投资回报率为2.96%。

由此可见,用于出租的房屋,面积越小,单位面积的租金回报率就越高。

但既然用于居住,就不可避免的需要在生活起居功能上对居住者所需要的面积有所保障。截至目前,据国家统计局公布的最新数据为2016年全国人均住房面积数据,其中城镇居民人均住房建筑面积为36.6㎡。而据淘公寓产品部研究分析,能够实现最高回报率的户型,在保障基本生活功能所需面积的前提下,最优户型为进深是开间的2倍(或开间是进深的2倍)左右最优,按照人均住房建筑36.6㎡,公摊25%到30%计算,户型在3.6*7.2米的情况下,能够最大程度地利用空间。

 

五、其他

此外,在忽略以上因素的情况下,对于公寓选购同样有较大影响的因素还有如低首付、承诺返利、托管运营等。

据淘公寓调查数据显示,目前临沂市公寓项目统计为59个,其中在售公寓项目37个,已无明确承诺返利项目,目前仍有“低”首付销售政策项目有3个,主要体现为首付借款或分期,但在各类“低”首付政策中,对于公寓投资者来说,按照最优选择排名为:无息借款+其余全款>全款>全款>无息借款+按揭>首付+按揭>低息借款+其余贷款>全额贷款

首首付付比例 房款构成 房款差额 实际成本
0首付 全额贷款:

(虚高房价至60万,贷出30万)

+10.6 30+10.6=40.6
开发商借款:

贷款15万,开发商或第三方无息借款15

+5.3 30+5.3=35.3
消费贷款:

银行及其他机构消费贷款,或开发商有偿借款,以2年、“5厘息(一般指万元月息0.005元)15万,贷款15

+7.1 30+7.1=37.1
首付50% 现金首付50%,贷款50% +5.3 30+5.3=35.3
全全款 全款现金付清 9.5折优惠 30*0.95=28.5

此外,在售项目中,目前有大小规模托管运营的项目共计14家,以兰山区蒙山大道附近某区域(范围1km²内)为例,同一地区住宅租赁行情为100㎡精装修房源,月租金1500元左右,每年会产生约40-60天空房期,全年除去空房期共计收入约15750元,折合租金水平0.43元/天/㎡;该地区内某公寓楼,以37㎡南向户型为例,无运营商托管的房源租金为1110元/月左右,每年会产生约40-60天空房期,全年除去空房期共计收入约11655元,折合租金水平0.86元/天㎡,此外还需承担招租、物品维修等时间成本;而该栋公寓楼中同样的户型,有运营商托管的房源租金为月租金1110元,租金水平1元/天/㎡,全年无间断共计收入13320元。

 

六、结论

对于公寓购房人群,按照其目的可大致划分为理财投资型、囤房投机型、自用型三类,对此笔者针对临沂公寓现状,对各类人群提出以下购房建议:

目的 物业 面积(㎡) 首付 托管
理财投资 公寓 30~40 无息借款+全款,或全款
囤房投机 住宅 90~120 公积金贷款,或(低息)低首付,尽量不选择全款 有无均可
自用型(居住) 1、公寓(不希望占用首套房资格)

2、住宅(无所谓是否占用首套房资格)

60~80 无息借款+全款,或全款
自用型(办公) 公寓 按照需求 无息借款+按揭

 

— 于 共写了3124个字
— 文内使用到的标签:

发表评论

电子邮件地址不会被公开。