张丙亮

Menu

房的税

买房的税

租房的税

 

 

附录:

房产税的前世今生

一、房产税的过去

 

1951年8月8日,政务院公布《城市房地产税暂行条例》,面向全国征收,规定“房地产税由产权所有人交纳,产权出典者,由承典人交纳;产权所有人、承典人不在当地或产权未确定及租典纠纷未解决者,均由代管人或使用人代为报交。”

从1972年开始,到1973年简化税制,随着面向国营、集体企业所征收的城市房地产税并入工商税后,我国的城市房地产税征收对象就变为:房产管理部门、个人的房屋、中外合资、合作企业、外资企业的房屋征收。

虽然1984年10月工商税制改革时又恢复该税种,但鉴于我国城市的土地属于国家所有,从而将城市房地产税分为房产税和城镇土地使用税两个税种。

后于1986年国务院颁布制定实行了《中华人民共和国房产税暂行条例》,不过,当时的规定对5种情况予以免征,其中包括个人所有非营业用的房产。所以,对于老百姓而言,房产税其实是一直存在的税种,只不过是免予征收。

自此之后,我国的房产税主要就是依据1951年8月颁布的《城市房地产税暂行条例》与1986年9月l5日发布的《中华人民共和国房产税暂行条例》简称《房产税暂行条例》来征收的,基本上只对营业用房产课税,即不管是本国人或外国人、也不管面积多大、建筑多豪华只要是自住皆不征收房产税,只针对营业用或出租房屋课征房产税。其中,本国人适用《房产税暂行条例》、外国人适用《城市房地产税暂行条例》。

2003年十六届三中全会提出“条件具备时对不动产开征统一规范的物业税,相应取消有关收费”,随后的7年里,物业税先后在北京、辽宁等10个省市“空转”运行,但是始终没有进入实施阶段,也基本上没有太多人关注。2009年,由于经济危机的影响,国家财政收入增速放缓,财政支出压力增大。在地方财政方面由于稳定收入有限,因此更多依靠预算外的土地出让收入。同时,为了配合4万亿的救市计划,地方政府通过地方融资平台等方式融入大量债务,地方财政风险加大。而物业税作为重要的地方税,如能顺利施行将大大增加稳定的地方财政收入,也能极大缓解中央的转移支付压力,这一背景推动了2009年《关于2009年深化经济体制改革工作的意见》的出台。这一文件中提到“深化房地产税制改革,研究开征房产税”。2010年,又进一步提出开征“房地产保有税”。由于房地产费、税体系混乱,房产保有税在我国税收体系中几乎缺位,而其在西方税收体系又有着很重要的地位,我国一直试图填补空缺。由于物业税是一个全新的税种,无论从法律上还是技术细节方面都存在很多难点。相比之下,房产税作为一个已存在的税种并不存在通过“人大”立法的问题,因此改革房产税更为简便。与此同时,很多一线城市的房地产市场在经过多年高速发展之后,可供出让的土地已经逐渐减少,对于过去依赖土地财政的地方政府而言,将来势必要面临土地出让金减少的困境,如果能适时开征房产税,无疑将提供一个长期稳定的收入来源,这也是上海、深圳和重庆等政府对于房产税态度积极的重要原因。因此,随着2011年初国务院常务会议原则同意部分城市进行对个人住房征收房产税改革试点,上海、重庆宣布从2011年1月28日起开征房产税,两市相继出台了《房产税暂行条例》的有关规定,为我国房产税改革拉开了序幕。

 

二、关于房产税的现状

 

2011年1月28日,上海、重庆开始试点房产税,上海征收对象为本市居民新购房且属于第二套及以上住房和非本市居民新购房,税率暂定0.6%;重庆征收对象是独栋别墅高档公寓,以及无工作户口无投资人员所购二套房,税率为0.5%-1.2%。

据国家统计局公布的数据显示,2014年全国城镇居民7.49亿人,人均住房33平方米,商品房均价6300元/平方米,按此估算,城镇住房共247.2亿平方米,全国住房总价值156.3万亿元,按1%税率征收房产税,房产税收入共计1.6万亿元。考虑一定比率免征,实征房产税收入还要再打折扣,因此不足以完全替代土地收入。

关于要征房产税,已传说几年了,每次此风一出,社会一片哗然。未买房的人兴高采烈,引颈长盼。已买房的;特别是刚高价买房的,则担惊受怕。房地产市场也会下一场“六月雪”:稳住一阵,而后又补涨。正如我们预见的,财政部每次光打雷不下雨,有头无尾,其沪、渝试点也就成为一场地方政府无奈地试点游戏,不会有真正的效果。

而现实也证明:上海、重庆试点的房产税,收到很少税,形同虚设。

2017年12月20日,财政部长肖捷在《人民日报》撰文称,针对包括房产税在内的税种,要力争在2019年完成立法程序,2020年完成“落实税收法定原则”的改革任务。

 

三、关于房产税的争议

 

目前,学术界主要观点分为两派,代表官方观点的一派支持房产税在全国实施。主要理由为住宅地产的房产税能够抑制房价的效果立竿见影;将成为十二五期间地方政府最重要的收入来源,是税费整体改革中的突破口;可以推动公共财政的制度改革,甚至可以改变分税制后遗症,让各级政府财政取得均衡,让投资者与普通工薪阶层的财富略微趋向于均衡。另一派认为房产税根本不合法,房产税是对土地所有人征税,但中国不是土地私有制,土地属于政府,并不是购房者的,所以根本就没有缴纳房产税的私有化基础。由于炒房者不持有房产,不需要交房产税,因此房产税也不能打击房产炒作,让房价下跌

理论界围绕着房产税的合法性、是否重复征税、征税范围、税率、计税依据、征税对象、房产税改革对房价的影响以及房产税改革时机是否成熟等八个方面展开了激烈的争论。破解中国房地产顽疾,需要政策制定者将影响房价的诸多因素进行综合考虑,政府不能将遏制房价的重担都压在这一个地方税种之上。

 

四、房产税存在的问题

 

1、税制设计不合理

税制设计是指政府决策者根据我国的经济发展水平、经济发展速度、税源分布状况等情况,对征税范围、税种计税方式、课税环节、税率等作出的抉择。

长年以来,我国从中央到政府一直都以流转税制作为税收收入的重要组成部分。财产税和所得税属于直接税不具有税负转移的特征,政府便可通过财产税和所得税来调节收入分配。税制结构由流转税为主转向由所得税为主。

内外有别的房地产税制,违背了税收的国民待遇原则。我国税收制度设计遵循以下原则:财政原则,公平原则和效率原则。财政原则:税收的基本职能是筹集财政收入。为国家财政需要提供稳定的收入来源是建立税收制度的基本准则。公平原则:税收公平原则,是指政府征税要使不同纳税人承受的税收负担与其经济状况相适应,并使各个纳税人之间的负担水平保持均衡。效率原则: 税收的效率原则要求政府的征税活动一方面要有利于资源的有效配置,促进经济行为的合理化和社会经济效率的提高,或者对经济效率的不利影响减少到最小;另一方面要以尽可能小的税收成本来取得税收收入,即税务机关的征收费用和纳税人的纳税费用最小化。我国现行的房产税体系在税种分布结构上“重开发流转、轻保有”的问题十分明显,不彻底的分税制改革带来的财权提升、事权下放造成了地方政府的财政困难,土地财政问题因此产生。多数县级财政主要是以上级调拨等往来款项为收入来源,而多数房产税的征税对象却分布在大中城市. 税制的设计不科学,税收职能的发挥与社会管理的需要不尽和谐。一是征税依据没有体现市场价值,税收的征收依据仍然是按照历史成本在计算,但是经济的上行却将房地产的市场价值推向新高,这其中的不协调慢慢展现。二是税收调节收入分配的力度不够,税收职能的发挥与社会公平正义的诉求不尽和谐。现行税收体制在公平税负,引导投资向落后的地区转移,刺激贫困落后地区人口的消费和出口,将资源优势转化为经济优势和财力优势等方面还显得比较乏力。

2、征税范围狭窄

开征房产税,房价并不会应声而落,目前我国城镇化水平刚超过50%,到70%—80%才能相对稳定。单靠一个税制不可能改变中国城镇化进程中不动产价格上扬的基本趋势。但是房产税的实施,会使上扬曲线的斜率降低。试点后,两地的高端不动产都明显出现了成交量下降、价格趋稳态势,这就是很明显的正面效应,是改革已体现的作用。

随着个人收入的逐渐增多,家庭以及个人对房屋的需求也越来越多,购置的数量也越来越多,但是现行的房产税却没有对这个群体进行征税,而且非经营性住房也没有在征税的范围内。但近年来房地产市场,房价的飞涨或者说房价的不合理,大部分因为这种大量买房卖房的行为已经成为了一种投机赚钱的模式。

对存量房产不纳税或非独栋商品住宅存量财产无须纳税的心理预期也将促使沪、渝两地之外的居民在可能的情况下尽快购买住房,以避免成为房产税的纳税人和潜在的税收负担。

我国当前的房产税的征税对象是主要集中于城市、建制镇、县城和工矿区,其中县城是指县人民政府所在的地区;建制镇是指经省、自治区、直辖市人民政府批准设立的建制镇,这就表明农村房产是在房产税征税对象之外的。而当前的经济形势下,农村经济已然向城市方向在发展和前进,与此同时,根据《暂行条例》的规定,我国行政机关、事业单位、个人非经营性住房、个人居住用住房都是免税对象。由此看来,我国房产税征税范围太过狭窄。而征税范围的狭窄,会使房地产市场走向畸形,因为人们将游走于灰色地带,逃避房产税的征收。

3、税率不合理

我国现行的房产税的税率是实行的单一税率比例,且计税依据是房产的价值和房租收入。而采用租金为计税依据的,叫从租计征;以房屋价值余值为计税依据的,叫从价计征。采用租金为计税依据的税率是12%,采用房产的价值余值来作为计税依据的税率为1.2%。

按房产余值从价计征的,计算公式为:应纳税额=应税房产原值*(1-扣除比例)*年利率1.2%。

自2001年1月1日起,对个人按市场价格出租的居民住房用于居住的,可暂减按4%的税率征收房产税计算公式为:应纳税额=租金收入*税率12% (或4%)。

这里举个例子,比如一个房产的账面原值为100万元,当地政府规定,房产账面原值的扣除20%后作为房产余值,适用税率为1.2%,所以这个房产的应纳税额就应该是=100万*(1-20%)*1.2%=9600元。

比如一个房屋的年租金每年是10万,当地适用税率为12%,那么这个房产的应纳税额就应该是=10万*12%=12000元。

这明显的从租计税的税负要重于从价计税的税负,这也就会导致由于税负的不同,人们将采取各种税制的漏洞来进行偷税漏税,投机取巧。而过多的税负将影响人们的生活水平和正常的生活。一个人有100套房和一个人有5套房,这个人租出去的房价所交的税都是一样的,这可如何惩罚有过多房产的人?又如何保障房子不过2套、3套的主人的权益呢?

在交易过程中,出售方按照出售价格的5%缴纳营业税,和按照利润总额的33%的税率缴纳企业所得税,产生增值后,还要按照增值额的大小缴纳30-60%的超率累进税率交纳土地增值税。而购买方按照3-5%不等缴纳契税。据悉,在目前的房价构成中,税费及房产商利润大约占到60%左右,建筑成本大约只占40%左右。购房者买一套房子,房价中已经包含房地产开发的营业税、印花税、房产税、城镇土地使用税、土地增值税、企业所得税以及房地产占用的房产税、城市房地产税、耕地占用税、城镇土地使用税等等。事实上,房地产开发、土地占有的税费太多,在"羊毛出在羊身上"的前提下,税负过重,造成了房价过高的直接结果。

另一方面,每个城市的发展的情况不一样,经济发展速度不同,收入分配不同,城市总体消费能力不同,房地产市场更是不同,但我国实行的却是统一税率,忽略了城市与城市之间的差异性,更进一步来说,由于税率相同,经济情况不同,导致有些经济发展相对较差的城市居民们便承担了更重的纳税义务,也增加了城市的纳税负担。而税费的过高,间接推动了房价的增长。从百姓角度,房产税的征收如果一刀切的话,会不会跟之前的房屋维修金一样,不管是老房子还是新房子都要交钱。买房时叫的一系列如契税、印花税等国家税费已经交了,这时候却还要再叫房产税?对人们而言,买得起却养不起了。因为买房后还有物业费,停车费,电梯费等等。这众多的税费,只会无形之间增加了人们的成本,间接使房价走的更高。

4、房地产秩序不规范

房地产市场秩序的不规范首先在房地产开发程序上就出现了,而由于开发程序的纰漏进而一定程度上就影响了房地产市场其后的修建、交易和整顿。一方面,房地产开发商在对土地配置的计划性、准备不够,比如对房屋修建占用的土地面积只用得到30万平方米,但房地产开发商却圈地了60或者90万平方米,这其实就是过度的提供了土地,而且对土地整体的计划性操作性准备不足。但剩余的土地面积,房地产开发商也就只有继续修建,一期、二期、三期、四期等等。第二个问题,就是房地产开发商建设中也存在着建设部和国土资源部之间的问题,是在房地产销售过程存在缺乏严格管理的现象,比如有些质量低劣的房屋、房屋面积不相符的房屋、存在合同欺诈情况的房屋在销售过程中也是经常存在的。在现实生活中,人们购买房屋,最看重的便是房产证和国土证的办理,而这两证的办理却成为了很多人心中的难题。一个项目竣工了,开发商不能够办理正常的竣工手续,但开发商往往在房子还没有竣工时就预售 ,业主入住的时候就不能得到两证,导致两证不完善。这个量有多大呢?主城九区从2000年以来所销售的2000多万平方米的房子中差不多有226万,就是说1O%的房屋没有房产证。

 

五、房产税开征可能采取的方式

 

房产税征收标准从价或从租两种情况:

1、从价计征的,其计税依据为房产原值一次减去10%-30%后的余值;

2、从租计征的(即房产出租的),以房产租金收入为计税依据。从价计征10%-30%的具体减除幅度由省、自治区、直辖市人民政府确定。如浙江省规定具体减除幅度为30%。

房产税税率采用比例税率。按照房产余值计征的,年税率为1.2%;按房产租金收入计征的,年税率为12%。

房产税应纳税额的计算分为以下两种情况,其计算公式为:

1、以房产原值为计税依据的

应纳税额=房产原值×(1-10%或30%)×税率(1.2%)

2、以房产租金收入为计税依据的

应纳税额=房产租金收入×税率(12%)[2]

目前,上海和重庆采取的主要是对新增房屋以房产原值征税,征税条件是按照家庭人均住房面积而定。

 

六、房产税开征将对经济和社会造成的影响

 

1、房产税开征的前提是土地私有化,但这不符合中国国情

中国大中城市买房时,房价每平米高达6万、10万,其中交过一笔很大的70年土地使用费。以北京郊区的小产权房与市区大产权房,房价差8-10倍。就是后者交了这笔费用。农村自用地宅基地不交此费,当然便宜得多。大部分农村60万盖的小别墅,比上海700-800万买的普通房还好。而这笔70年土地使用费交了后,再交西方式房产税,是一只羊身上想多剥两张皮,不合理极了。而类似的是西方房价相当于小产权房,当然可以年年交税。

中国城市收的70年土地使用费能马上退给城市居民吗?早已经使用掉了,各地方政府财政收入主要来源是土地出让金,城市道路、地铁、大桥、隧道、教育、治安的费用,主要源自于它。因此,合理方法是,请70年后再开征房产税吧。

2、开征房产税对房价的影响。

房产税在不同的情况下(房价上涨、稳定、下降三个阶段)对房价的作用是不同的。其中,在房价上涨阶段房产税的主要作用表现在:强烈的房价上涨预期以房产税为契机推动房价加速上涨;加速的房价上涨容易消弭房产税成本,房产税不可能抑制房价上涨;房产税推动房租上涨带动房价上涨;政府定控涨指标实际上承认了房产税难抑制房价上涨。

人们寄希望于用房产税来调控房价的基本逻辑在于,增加持有成本以抑制囤房,从而减少投机炒作,以此达到降低房价的目标。但问题是只要房价仍然有较高的上涨预期,仅靠年1%税率的房产税是挡不住投机和炒作的。或许,房产税刚出台时对房价短期内有强烈的冲击作用,但在中国住房市场基本面没有改观之前,尤其在土地供应政府垄断、货币超额发行、其他投资渠道缺乏的状况下,房价上涨预期仍然很高,房地产投资需求依然强劲,因此以房产税调控房价的期望值不要太高

高房价的成因有九条,多发货币是最大原因,一方面多发货币,一方面征税,这是自相矛盾的!从1949到2003年,中国总货币量M2(现金加活期加定期)为12-13万亿。2003年后,M2上升到约90万亿,现在已为150万亿。货币总量涨10多倍,95%产业产能过剩;只好钻进不可再生的百姓必须拥有的大中城市房地产之中,于是房价就没完没了地涨。故主要原因是央行货币发多所致。正常应该是GDP(如7%)加通胀(如2%),而现在货币投放总在13-14%左右。M2除GDP为150万亿除65万亿为200%多。而美国此数据始终在100%以内,因此房价上涨的根本原因是央行。

3、房产税在新人口政策下,将迫使百万家庭假离婚

在当前人口政策下,房产税征收将会遇到极大的困难。所谓的“你有政策,我有对策。”一定会发生。如果中国,象有的西方国家,第一套房子免征房产税。第二、三套每年征1%-3%的房产税。在现在,全面放开二胎的情况下,很多80后、90后夫妻可能会选择生两胎的年轻夫妻、而这又必须抢在房价上涨前,为孩子准备好两套婚房。(五年、十年前,北上广深、合、宁、苏、厦不买房子的人,对自己小孩造成的伤害是终生的,灾难性的。)他们现在找对象,结婚“身价”很低,困难重重,根本成不了家。所谓号召租房、裸婚,只是一种美好的理想及愿望,女孩子是心有余悸的。

但生两胎的去年父母往往仅20-30岁之间,等小孩大学毕业,成家起码20年,这就使得现在年轻父母在20年内要处于三套房之中,应该交房产税吗?如果出个细则,一户三房的可不征税,则房产税一分也收不到,因为一线二线热门城市居民大多数现在是一房,至多两房。如果讲一家二房可免税。则小夫妻必然选择假离婚,每家不超二房。

在中国假离婚,只要20多元钱,再复婚,共计38元,成本极低。而600万房子,一年交税,起码6万;十年60万,少一半30万,再少一半15万,如果依法交税,则多年积蓄全光。万一父、母、妻、女生一场大病,如癌症等,将会产生难以救治的问题。交税还是假离婚避税,在全国人均居民存款仅几万元的第三世界的中国;99.99%的人会选择假离婚,避税。中国官员工资不高,不敢贪污后,收入更低。估计大部分也会选择离了婚,免税。

从2013年起,北京一直在征高额的转让收益所得税,20%,比如10年前40万买的学区房,涨到400万了,要征收360万*20%=72万税。但假离婚,夫妻一人一房,就成了唯一的,满5年的,马上免征此税。而另69个大城市(包括上海)则坚决抵制,不征此税。

全国全面开征房产税之时,就是几百万中国人民假离婚之日。西汉、东汉之间有个王莽领导的十多年新朝,他五次改革币制,大币改小,小币改贝币,弄得人民不厌其烦,恨之入骨。

法国大文豪雨果时,巴黎为限制居民多住房,征收一门窗税,门窗越多,税越重。结果发生了,人们大量改建房子,几家人合开一个门,上下左右一个窗的荒唐事。雨果愤怒,猛烈抨击道:“这是对人民应自由享受的阳光、空气征税,是一种恶税。”法国人也恨之入骨。财政部官员在开征此税前多学习古今中外经济史、财政史。以史为镜,借他山之石攻玉,不要重蹈历史错误的覆辙。

4、房产税改革对地方政府的影响

房产税改革对地方政府的行为目标和模式产生以下三点影响:一是从长远来看,房产税收改革有助于地方政府角色定位转变,使其逐渐转变为地方公共服务的提供者;二是房产税收改革可以改变地方政府对土地资源滥用、“寅吃卯粮”的现状,土地资源的滥用和过度开发将得到很大程度的遏制;三是房产税一旦顺利地过渡成为地方政府的主体税种,不仅有利于扩大政府的财政收入,而且有利于政府将更多的税收用于土地开发和本地基础设施建设的总体提升。

 

七、目前我国房产税改革面临的主要难题

 

一是家底不清。必须清楚全国有多少套住房,在实名制的前提下归谁所有。二是价值不清。房产由谁来定期评估,其估值是否合理可信等问题亟待解决。三是收入不清。应优先考虑改革后有多少税款可供地方使用,能否成为地方主体税种,以及与土地出让金的关系等。四是负担不清。即房产税改革究竟在多大程度上加重居民生活成本,以及这些成本是否在可承受范围之内。

目前我国房产税征收范围仅限于城镇的经营性房屋,并由于房屋经营使用方式不同而适用不同的征税办法,导致了一系列问题。一方面,计税依据不适合动态发展。现行的房产税是以房产余值或房产租金收入为计税依据的,既不能反映级差收入,又不能体现时间价值。房产余值依据的是历史成本,并不反映房产目前的市场价值。另一方面,计税依据未反映公平原则。由于我国的房产税区别房屋的经营使用方式而适用不同的征税办法,对于自用的房屋按照房产原值一次减除10%-30%后的余值计算缴纳;对于出租的房屋依照房屋租金收入计算缴纳,这就容易导致同一房产仅仅由于自用或出租的经济行为差异而承担的税负不同,有悖于税收公平原则。

现行房产税对营业性的房产征收是基于历史成本原则确定税基,在当前房价不断变动(主要是上涨)的情况下,按房产的市场价值(而非历史成本)征收房产税才最符合公平和效率的原则,但将面临一系列非常复杂的评估问题,主要包括:一是如何降低房产评估产生的过高征税成本;二是如何确保房产评估结果的独立、客观、公正;三是如何应对评估过程中的房产市场价值变化。很多发展中国家就因为认识和准备不足,最后在评估环节出现以上问题而导致不动产税改革的失败。

改革房产税在土地方面需解决“土地产权、土地出让、土地财政、地价评估”这四个方面的难题。一是房产税与现行土地产权制度存在矛盾。在土地所有权属于国家所有的前提下,把现行房产和土地分别征收的房产税和土地使用税改为房产和土地合一征收的房产税反而使征税理论依据变得含糊不清。二是房产税只能降低但不能完全替代土地出让金。三是土地财政如何解决仍旧是一个难题。现在各城市对“土地财政”依赖很重,土地出让金与房地产税费占到地方财政的35%-50%,“以地生财”成为地方政府的重要收入。

— 于 共写了8902个字
— 文内使用到的标签:

2条回应:“房的税”

  1. 体育用品说道:

    全都交给国家!

  2. easy-essay.org说道:

    收藏了,赞赞。

发表评论

电子邮件地址不会被公开。